Le statut de marchand de biens, souvent confondu avec celui d'investisseur immobilier, implique des obligations et des régimes fiscaux distincts. L'activité de revente immobilière à but lucratif engage des responsabilités spécifiques. Cet article vous guidera à travers les aspects fiscaux propres à ce statut, mettant en lumière les différences avec un simple propriétaire-bailleur.
La fiscalité des opérations d'achat-revente immobilière
Les opérations d'achat-revente immobilière réalisées à des fins professionnelles sont soumises au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime impose les bénéfices réalisés sur les opérations de revente de biens immobiliers après déduction des charges.
Régime fiscal du BIC
Les Marchand de Biens peuvent opter pour deux régimes fiscaux du BIC : le régime réel normal ou le régime simplifié. Le régime réel normal impose le calcul du bénéfice imposable sur la base des éléments réels de l'activité : prix d'achat, coûts de travaux, frais divers, amortissements, etc. Le régime simplifié, quant à lui, offre une simplification du calcul du bénéfice imposable en utilisant des abattements forfaitaires.
Le choix du régime dépend du chiffre d'affaires et des options du contribuable. Par exemple, un Marchand de Biens réalisant un chiffre d'affaires inférieur à 176 200 € en 2023 peut opter pour le régime simplifié, tandis qu'un Marchand de Biens réalisant un chiffre d'affaires supérieur à 176 200 € doit opter pour le régime réel normal.
- Régime réel normal : Offre une plus grande flexibilité pour déduire les charges, mais implique une gestion plus complexe de la comptabilité.
- Régime simplifié : Offre une simplification de la gestion, mais offre moins de possibilités de déduction.
La TVA et les marchand de biens
Les Marchand de Biens peuvent être soumis à la TVA selon différents régimes : réel normal, simplifié ou franchise en base. Le régime réel normal impose la facturation et la déclaration de la TVA sur toutes les opérations d'achat et de vente. Le régime simplifié offre une simplification de la gestion de la TVA avec des abattements forfaitaires. La franchise en base est applicable aux Marchand de Biens réalisant un chiffre d'affaires inférieur à un certain seuil et permet de ne pas facturer ni déclarer la TVA.
Il est crucial de bien comprendre les obligations déclaratives liées à la TVA : déclarations périodiques, factures, etc. Par exemple, un Marchand de Biens réalisant un chiffre d'affaires annuel inférieur à 72 600 € peut opter pour le régime de la franchise en base en 2023.
- Régime réel normal : Plus complexe, mais offre plus de flexibilité.
- Régime simplifié : Simplifie la gestion, mais offre moins de possibilités de déduction.
- Franchise en base : Offre un avantage pour les petits entrepreneurs, mais ne permet pas de récupérer la TVA sur les achats.
Autres impôts liés aux opérations immobilières
En plus de la TVA et de l'impôt sur le revenu, les Marchand de Biens sont également assujettis à d'autres impôts liés à leurs opérations immobilières.
- Taxes foncières et taxes d'habitation : Ces taxes varient selon le statut du bien (résidentiel, professionnel) et sont calculées en fonction de la valeur locative du bien. Par exemple, un bien immobilier à usage commercial sera soumis à la taxe foncière, tandis qu'un bien immobilier à usage d'habitation sera soumis à la taxe d'habitation.
- Taxe sur la plus-value immobilière : Cette taxe s'applique lors de la revente d'un bien immobilier et est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du bien. Il existe des cas d'exonération pour les biens détenus pendant plus de 30 ans, par exemple. En 2023, le taux de la taxe sur la plus-value immobilière est de 19 % pour les biens détenus depuis moins de 22 ans et de 36,2 % pour les biens détenus depuis moins de 12 ans.
- Droit de mutation à titre onéreux (DMT) : Ce droit est payable lors de la vente d'un bien immobilier et représente un pourcentage du prix de vente. Il existe des exemptions pour certains cas, comme les ventes entre ascendants et descendants. Le taux du DMT est de 2,5 % du prix de vente pour les biens situés en France métropolitaine en 2023.
Le statut de marchand de biens : un cas particulier
Le statut de Marchand de Biens se distingue de l'investissement immobilier personnel par la présence de plusieurs critères qui définissent le caractère professionnel de l'activité.
Détermination du caractère professionnel de l'activité
La répétition des opérations d'achat-revente immobilière constitue un indicateur important du caractère professionnel de l'activité. L'intention de réaliser un profit est également déterminante pour identifier une activité professionnelle. L'organisation et la structure de l'activité, telles que la tenue de comptes ou la recherche de financement, renforcent le caractère professionnel.
La jurisprudence a établi des critères précis pour distinguer les activités professionnelles des investissements immobiliers personnels. Par exemple, la Cour de cassation a jugé que la réalisation de plusieurs opérations d'achat-revente dans un laps de temps court pouvait constituer un indice de professionnalisation.
Le choix du régime fiscal
Les Marchand de Biens ont le choix entre plusieurs régimes fiscaux, chacun présentant ses avantages et ses inconvénients.
- Régime réel normal : Offre une plus grande flexibilité pour déduire les charges, mais implique une gestion plus complexe de la comptabilité.
- Régime simplifié : Offre une simplification de la gestion, mais offre moins de possibilités de déduction.
Le choix du régime dépend du chiffre d'affaires, du type d'opérations et de la volonté d'optimisation fiscale du contribuable. Par exemple, un Marchand de Biens réalisant un chiffre d'affaires important et ayant des charges élevées peut opter pour le régime réel normal, tandis qu'un Marchand de Biens réalisant un chiffre d'affaires plus modeste et n'ayant pas de charges importantes peut opter pour le régime simplifié.
Obligations spécifiques aux marchand de biens
En plus des obligations fiscales, les Marchand de Biens sont soumis à des obligations spécifiques liées à l'exercice de leur activité.
- L'enregistrement au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers est obligatoire pour les Marchand de Biens.
- Des obligations comptables et administratives s'imposent : tenue de livres, déclarations fiscales, etc.
- Les Marchand de Biens sont également soumis à des obligations de sécurité sociale : régime général, régime agricole, etc.
Optimisation fiscale et stratégies pour les marchand de biens
Il existe plusieurs stratégies pour optimiser la fiscalité et minimiser l'impact fiscal de l'activité de Marchand de Biens.
Déductions fiscales spécifiques
Les Marchand de Biens peuvent déduire les frais professionnels liés à leur activité : frais de déplacement, frais de communication, frais de location, etc. L'amortissement des biens immobiliers permet de déduire une partie du coût d'acquisition sur la durée d'exploitation. Les travaux d'amélioration et de rénovation peuvent être déductibles sous certaines conditions.
Par exemple, un Marchand de Biens peut déduire les frais de déplacement engagés pour la recherche de biens immobiliers, les frais de communication pour les campagnes de publicité, les frais de location d'un bureau ou les frais de travaux réalisés pour améliorer un bien immobilier.
Le choix du régime juridique
Le choix du régime juridique a une incidence sur la fiscalité des revenus et des bénéfices. Le statut d'entrepreneur individuel est simple à mettre en place, mais expose l'entrepreneur à une responsabilité personnelle illimitée. La société civile immobilière (SCI) permet de séparer le patrimoine professionnel et le patrimoine personnel, mais implique une gestion plus complexe. La SARL offre une protection limitée de la responsabilité personnelle, mais implique une gestion plus administrative.
Chaque régime juridique présente des avantages et des inconvénients qui doivent être soigneusement étudiés avant de faire un choix. En 2023, le taux d'impôt sur les sociétés est de 25 % pour les sociétés dont le bénéfice net est inférieur à 42 500 € .
Cas particuliers de la fiscalité des marchand de biens
Certains cas particuliers nécessitent une attention particulière en matière de fiscalité pour les Marchand de Biens.
- L'acquisition d'un bien immobilier en état futur d'achèvement (VEFA) est soumise à des règles spécifiques en matière de TVA et d'impôts.
- La rénovation et la transformation d'un bien immobilier peuvent ouvrir droit à des déductions fiscales spécifiques.
- La mise en location d'un bien immobilier acquis dans un but de revente peut générer des revenus locatifs imposables au titre du BIC.
Il est important de se renseigner auprès de professionnels qualifiés pour optimiser sa stratégie fiscale et respecter les obligations légales.
